Юридическая помощь
Вопрос: Разъясните порядок расчетов за электрическую энергию, потребленную в многоквартирном доме на общедомовые нужды?
Ответ: В зависимости от выбранного согласно п. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ способа управления многоквартирным домом исполнителем коммунальных услуг могут быть: управляющая организация; товарищество собственников жилья (жилищно-строительный, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив);
иная организация, производящая или приобретающая коммунальные ресурсы (в том числе ресурсоснабжающая организация) - при непосредственном управлении собственниками помещений в многоквартирном доме. Согласно п. 89 Правил функционирования розничных рынков электрической энергии в переходный период реформирования электроэнергетики, утвержденных Постановлением Правительства РФ №530 от 31.08.2006г. (далее – ПРР), исполнитель коммунальных услуг на основании договора энергоснабжения приобретает электрическую энергию у гарантирующего поставщика для целей оказания собственникам и нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме коммунальной услуги электроснабжения, использования на общедомовые нужды (освещение и иное обслуживание с использованием электрической энергии межквартирных лестничных площадок, лестниц, лифтов и иного общего имущества в многоквартирном доме), а также для компенсации потерь электроэнергии во внутридомовых электрических сетях. При этом количество приобретаемой исполнителем коммунальных услуг у гарантирующего поставщика (энергосбытовой организации) электрической энергии определяется на границе балансовой принадлежности электрических сетей сетевой организации и внутридомовых электрических сетей (т.е. по общедомовому прибору учета).
В том случае, если собственниками жилых помещений многоквартирного дома выбран непосредственный способ управления домом, то договор энергоснабжения граждане вправе заключать непосредственно с гарантирующим поставщиком. При этом определение объемов поставленной электрической энергии осуществляется на границе балансовой принадлежности электрических сетей сетевой организации и внутридомовых электрических сетей (п. 88 ПРР).
Порядок распределения между собственниками и нанимателями жилых помещений в многоквартирном доме объема электрической энергии, поставленного на границе балансовой принадлежности электрических сетей, определен в Правилах предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 307 от 23.05.2006 г. (далее - Правила). Правила содержат различные способы определения количества и стоимости поставленной жильцам многоквартирных домов электроэнергии в зависимости от наличия или отсутствия общедомовых и квартирных приборов учёта.
Вопрос: Могут ли органы местного самоуправления устанавливать единый размер платы на содержание и текущий ремонт дома для всех домов с одинаковой степенью благоустройства?
Ответ: Такие решения неправомерны. Техническое состояние всех домов всегда отличается, если они даже типовые и построенные в одно и то же время. Желания и возможности собственников никогда не совпадают. Поэтому и количество, и стоимость работ и услуг на каждом конкретном доме будет всегда разная. Одинаковый размер платы - это верный признак того, что в таких домах не определен состав общего имущества и его техническое состояние, не определен перечень работ и услуг, периодичность их выполнения и исполнения, не определена стоимость за единицу измерения работ и услуг, а, значит, не определена общая стоимость работ в год и в месяц в перерасчете на один квадратный метр жилой площади. Все это противоречит ст.162 ЖК.
К сожалению, в большинстве случаев и собственники и УК при составлении договора управлением многоквартирным домом по инерции еще ориентируются на такие муниципальные тарифы. Подобные постановления носят популистский характер, вводят в заблуждение и собственников, и жителей по социальному найму, и ТСЖ, и управляющие компании.
В многоквартирном доме обязанность по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе на гражданах, приватизировавших жилые помещения.
Вопрос: Согласно Постановлению Правительства от 13.08.2006 № 491 балконная плита моей квартиры является общедолевой собственностью. Как грамотно потребовать от управляющей компании ее отремонтировать, поскольку оголилась арматура и плита разрушается?
Ответ: Сразу отмечу, что Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, которым были утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее - Правила), было принято во исполнение ст. ст. 39 и 156 Жилищного кодекса РФ. Поэтому в данной ситуации прежде всего следует руководствоваться нормами ЖК РФ.
Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Это вроде бы свидетельствует о том, что балконы и иные аналогичные объекты не являются частями квартир (ст. 15 ЖК РФ).
С другой стороны, по смыслу п. 1 ст. 36 ЖК РФ балконы и т.п., относящиеся к конкретному жилому помещению, не являются общим имуществом собственников помещений в данном доме. Это может быть расценено в качестве свидетельства того, что их содержание и ремонт (текущий и капитальный) должны осуществляться за счет собственников или нанимателей жилых помещений. Так, согласно пп. "в" п. 2 Правил "балконные и иные плиты" включены в состав общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме. А вот утеплять оконные и балконные проемы и двери, менять разбитые стекла и балконные двери должны сами жильцы.
Таким образом, решение о проведении капитального ремонта балконных плит, равно как и иного общего имущества, должно приниматься общим собранием собственников помещений. Это следует из ст. 39, пп. 1 п. 2 ст. 44 ЖК РФ; п. п. 18 и 21 Правил. Причем общее собрание собственников обязано также утвердить перечень работ и услуг по содержанию общего имущества, условия их оказания и выполнения, а также размер финансирования (п. 17 Правил). Если необходима замена элементов общего имущества, то это тоже должно отражаться в решении общего собрания (п. 23 Правил).
Кто и в каком порядке будет осуществлять ремонт, зависит от выбранного способа управления многоквартирным домом (ст. 161 ЖК РФ). Если, как следует из текста вопроса, управление многоквартирным домом поручено управляющей организации, то ремонт (капитальный или текущий) должен осуществляться в соответствии с условиями заключенного с нею договора (ст. 162 ЖК РФ).
ЖК РФ не устанавливает конкретную процедуру того, как именно должны взаимодействовать все участники процесса "по содержанию и ремонту общего имущества" и какие они при этом составляют документы.
Но учитывая содержание разнообразных норм, содержащихся в ЖК РФ и Правилах считаю, что схема взаимодействия будет примерно следующей.
Факт потребности имущества (балконной плиты) в ремонте должен быть зафиксирован в акте осмотра. Причем этот акт по заявлению заинтересованного владельца помещения могут составить (п. 22 Правил):
собственники жилых помещений - на общем собрании;
управляющая организация - если это предусмотрено в заключенном с ней договоре;
уполномоченный орган исполнительной власти (Государственная жилищная инспекция автономного округа).
Данный акт следует утвердить на общем собрании собственников помещений, решение которого оформляется протоколом.
В протоколе общего собрания также отражаются все вышеперечисленные условия проведения текущего или капитального ремонта, порядок его финансирования, утверждения смет, определения объемов работы и порядок приемки ее результатов.
Кроме того, в протоколе должно быть зафиксировано поручение общего собрания собственников в адрес управляющей организации о проведении ею ремонта (самостоятельно или с привлечением сторонних организаций). Необходимо заключить от имени общего собрания с управляющей (или иной) организацией договор на выполнение ремонтно-строительных работ.
Такой вывод следует из того, что строительный подряд является разновидностью гражданско-правового договора и регулируется нормами гл. 37 ГК РФ, в соответствии с которой договор подряда должен содержать ряд обязательных условий и не может быть охвачен содержанием договора управления многоквартирным домом. В частности, в договоре строительного подряда должны быть четко определены объект строительства или ремонта, объем и содержание работ в соответствии с технической документацией и сметой (ст. 743 ГК РФ), установлены сроки начала и окончания работ (ст. 740 ГК РФ), а также цена договора, порядок осуществления контроля и надзора за выполнением работ (ст. 748 ГК РФ), порядок их сдачи и приемки (ст. 753 ГК РФ).
От имени общего собрания договор с управляющей организацией или организацией-подрядчиком (заказчиком) вправе подписывать один из собственников помещений, принимавший участие в собрании. Для этого он должен получить от всех или от большинства (т.е. более половины) собственников доверенность на ведение дел от их имени с правом подписания всех необходимых документов (п. 3 ст. 164 ЖК РФ).
Закон не устанавливает, как составляется такая доверенность - в виде единого документа, подписанного всеми собственниками, либо каждый собственник должен выдавать доверенность самостоятельно. По-видимому, любой из этих вариантов (и их сочетание) не будет противоречить закону.
Нет также ясности, подлежит ли такая доверенность нотариальному удостоверению или достаточно соблюдения простой письменной формы. Статья 164 ЖК РФ специальной оговорки о нотариальной форме доверенности не содержит. Не предусмотрена такая обязанность и в ГК РФ (ст. ст. 163, 185 ГК РФ). Таким образом, составленная в письменной форме доверенность должна считаться действительной, хотя лучше бы обратиться к нотариусу.
Вопрос: Добрый день. Я являюсь членом ЖСК. После протечки двух радиаторов отопления (истекших свой срок службы, т.к. дому уже 31 год и вовремя они заменены не были) нами была оставлена заявка на замену в Правлении ЖСК, а факт аварийности зафиксирован Управляющей компанией. Председатель предложил заменить их за свой счет, а впоследствии произвести перерасчет по квартплате. Радиаторы мы заменили, но после предъявления всех документов на перерасчет в Правление нам было отказано. На наше письменное заявление в Правление ответа получено не было. Ответьте, пожалуйста, должны ли радиаторы отопления меняться бесплатно? И какую ответственность несет Правление, если своевременной замены произведено не было (непосредственно после истечения срока службы радиаторов, а именно 11 лет назад)?
Ответ: В соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества включены строительные конструкции и инженерное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами и внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры). Ремонт (замена) общедомового имущества производится без дополнительной оплаты населением.
В состав общего имущества дома входят только те обогревающие элементы (радиаторы), которые обслуживают более одной квартиры (находятся за пределами квартир на лестничных клетках, в подвалах и т.п.).
Обогревающие элементы, находящиеся в квартирах, не обслуживающие более одной квартиры (при условии, что они могут без ущерба для всей внутридомовой системы отопления быть демонтированы до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков) не относятся к общему имуществу.
По общему правилу, в случае, если на отводе от стояка не имеется отключающего устройства, позволяющего транспортировать теплоноситель по стояку при отключенном радиаторе, радиатор в жилом помещении следует отнести к общедомовому имуществу. В этом случае замена радиатора, а также спуск воды и наполнение системы отопления водой, производятся без дополнительной оплаты жителями.
Следует учитывать, что собственниками помещений в доме коллегиально может быть принято решение о том, что радиаторы в квартирах подлежат замене только за дополнительную плату, что в обязательном порядке должно быть отражено в договоре управления.
Вопрос: Какие виды работ проводятся в ходе капитального ремонта?
Ответ: К видам работ по капитальному ремонту многоквартирным домов в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2007г № 185 – ФЗ «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» относятся:
ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения (п. 1 в ред. Федерального закона от 29.12.2010 N 441-ФЗ)
ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт;
ремонт крыш;
ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах;
утепление и ремонт фасадов;
установка коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов и узлов управления (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа) (п. 6 введен Федеральным законом от 29.12.2010 N 441-ФЗ)
ремонт фундаментов многоквартирных домов, в том числе на свайном основании, расположенных в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях (п. 7 введен Федеральным законом от 29.12.2010 N 441-ФЗ).
Вопрос: Расходуются ли средства собственников помещений в многоквартирном доме на проведение капитального ремонта?
Ответ: Согласно ст.158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Решение о проведении капитального ремонта многоквартирного дома принимается на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома принимается с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.
Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома.
Согласно Федеральному закону от 21.07.2007г № 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию ЖКХ» (ст. 20) средства бюджета субъекта Российской Федерации в 2011 году выделяются на многоквартирные дома, где вынесено решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, управление которым осуществляется выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме управляющей организацией, о долевом финансировании капитального ремонта многоквартирного дома за счет средств товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива либо собственников помещений в многоквартирном доме в размере не менее чем 10 процентов общего объема потребности средств, предоставляемых на проведение капитального ремонта многоквартирного дома в соответствии с Федеральным законом
Вопроc: Какая роль органов местного самоуправления в управлении многоквартирными домами на соответствующей территории?
Ответ: Органы местного самоуправления (ОМСУ) являются также собственниками жилых и нежилых помещений и поэтому должны надлежащим образом управлять своей недвижимостью.
ОМСУ являются собственниками части помещений в многоквартирных домах. Здесь их роль такая же, как и любого гражданина собственника. Таковы же обязанности, права и ответственность.
В случае, если собственники не выбрали способ управления многоквартирным домом, ОМСУ обязаны провести конкурс среди управляющих компаний на управление данным домом.
Согласно статье 165 ЖК, ОМСУ:
обеспечивают равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно правовых форм;
могут предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов;
содействуют повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих
управление многоквартирными домами, и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность.
Органы местного самоуправления и управляющие организации обязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию об установленных ценах и тарифах на услуги и работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых помещений в них, о размерах оплаты в соответствии с этими ценами и тарифами, об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и выполняемых работ, а также о ценах и тарифах на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг».
Вопрос: Какие государственные органы осуществляют надзор по управлению, содержанию и ремонту многоквартирного дома?
Ответ: В Жилищном кодексе ст. 20 прямо говорится о государственном контроле: «Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, а также соответствием жилых помещений и коммунальных услуг установленным требованиям осуществляется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации в соответствии с федеральным законом и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации». Государственные органы осуществляют контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. В России действуют следующие контролирующие органы:
прокуратура,
государственная жилищная инспекция,
федеральная антимонопольная служба,
федеральная налоговая служба,
органы архитектурно-строительного надзора,
органы государственной санитарно-эпидемиологической службы,
органы технического надзора,
органы, осуществляющие государственный пожарный надзор и другие.
По всем неурегулированным спорам окончательное решение принимает суд.
Действующее законодательство Российской Федерации наделило собственников жилья правами владения, пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме и позволяет в полной мере реализовать свои права. Процесс не стоит на месте и в нормативные акты постоянно вносятся изменения в целях их совершенствования. Теперь надлежащее содержание многоквартирного дома зависит от самих собственников. Как говорится - дорогу осилит идущий, так и свое жилье может сделать комфортным и безопасным только самостоятельный и активный собственник. На все вопросы всегда можно найти ответы, принять необходимые решения и конструктивными действиями и достичь желаемых целей.
Вопрос : Какие критерии выбора управляющей компании?
Ответ: Можно назвать несколько основных критериев выбора управляющей компании, которые позволят значительно застраховаться от ошибок. Необходимо:
Определить ее компетентность в вопросах управления.
Узнать ее финансовое состояние (отсутствие или наличие задолженности по договорам ресурсоснабжения для тех многоквартирных домов, которыми управляет организация; отсутствие задолженности по налогам и сборам и требований по уплате долгов).
Тщательно изучить ее проект договора управления и сравнить с другими.
Запросить документы, подтверждающие наличие в ее штате специалистов, получивших подготовку в сфере управления недвижимостью, имеющих соответствующие дипломы и сертификаты.
Выяснить, застрахована ли деятельность компании.
Ознакомиться с отзывами о компании от других собственников.
Получить информацию об организации охраны труда и сертификации рабочих мест.
С какими подрядными организациями у нее есть договора, и выяснить профессиональный уровень таких подрядных организаций,
Сравнить цену предложения с другими управляющими компаниями.
Выяснить, является ли управляющая компания членом Саморегулируемой организации, каков компенсационный фонд этой организацию и какие стандарты управления действуют в ней.
Важно помнить, нельзя покупаться на популистские дешевые обещания.
Вопрос: В какой срок управляющая компания обязана приступить к исполнению условий договора?
Ответ: Управляющая компания приступает к исполнению своих обязательств в сроки, установленные в договоре управления. Если срок не установлен в договоре, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания (п.7. ст.162ЖК).
Вопрос : В какой момент считается, что договор управления МКД уже заключен?
Ответ: Договор управления МКД следует считать заключенным с момента подписания его управляющей организацией и первым из собственников помещений в МКД на условиях, утвержденных решением общего собрания.
При выборе способа управления домом управляющей компанией, заключить договор управления с управляющей компанией - это обязанность собственников. На основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, проведенном в соответствии со ст.ст. 44-48 Жилищного кодекса, при заключении договора управления МКД уже с одним собственником помещения в доме управляющая организация приобретает права и обязанности по договору.
Вопрос: Как жители дома могут осуществлять контроль над выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления?
Ответ: Порядок контроля прописывается в договоре управления. Другой вопрос, что часто в таких договорах этот порядок не прописывается. Но даже и в таком случае управляющая компания обязана предоставлять исчерпывающую информацию о своей деятельности по исполнению договора. Но правы те собственники, которые подробно описывают все процедуры контроля по исполнению договора управления и формы отчета управляющей компании. В случае нарушения утвержденных процедур и предоставление отчета не по принятой общим собранием форме, собственники всегда могут выставить претензии о нарушении существенных условий договора и расторгнуть его.
Вопрос: Существует ли орган, контролирующий деятельность председателей ТСЖ? К кому обращаться?
Ответ: Государственный контроль за техническим состоянием жилищного фонда на территории муниципального образования и его инженерного оборудования, своевременным выполнением работ по его содержанию и ремонту в соответствии с действующими нормативно-техническими требованиями и проектной документацией, осуществлением мероприятий по подготовке жилищного фонда к сезонной эксплуатации, контроль за использованием жилищного фонда и придомовых территорий осуществляет уполномоченный орган исполнительной власти субъекта – Служба жилищного контроля и строительного надзора Ханты-Мансийского автономного округа – Югры и его территориальные органы в муниципальных образованиях.
В порядке осуществления контроля Служба жилищного контроля и строительного надзора Ханты-Мансийского автономного округа – Югры и его территориальные органы муниципальных образований вправе рассматривать дела об административных правонарушениях в сфере содержания жилья.
Вопрос: Существует ли орган, контролирующий деятельность председателей ТСЖ? К кому обращаться?
Ответ: Государственный контроль за техническим состоянием жилищного фонда на территории муниципального образования и его инженерного оборудования, своевременным выполнением работ по его содержанию и ремонту в соответствии с действующими нормативно-техническими требованиями и проектной документацией, осуществлением мероприятий по подготовке жилищного фонда к сезонной эксплуатации, контроль за использованием жилищного фонда и придомовых территорий осуществляет уполномоченный орган исполнительной власти субъекта – Служба жилищного контроля и строительного надзора Ханты-Мансийского автономного округа – Югры и его территориальные органы в муниципальных образованиях.
В порядке осуществления контроля Служба жилищного контроля и строительного надзора Ханты-Мансийского автономного округа – Югры и его территориальные органы муниципальных образований вправе рассматривать дела об административных правонарушениях в сфере содержания жилья.
Вопрос: Как создать ТСЖ ?
Ответ: Товариществом собственников жилья (ТСЖ) признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (ст. 135 ЖК РФ).
Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно ТСЖ.
Решение о создании ТСЖ принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме (ст. 136 ЖК РФ).
Устав ТСЖ также принимается на общем собрании, которое проводится в порядке, установленном статьями 45-48 ЖК РФ, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Проведение общего собрания участников товарищества завершается оформлением протокола, который подписывается председателем собрания и его секретарем или каждым присутствующим на собрании членом ТСЖ.
ТСЖ создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества. ТСЖ является юридическим лицом с момента его государственной регистрации, имеет свою печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, и другие реквизиты.
Государственная регистрация ТСЖ осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.
Вопрос : Какие полномочия имеет общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме?
Ответ: Согласно ст.44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.
К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;
выбор способа управления многоквартирным домом;
другие вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Коммунальный услуги
1. Какие органы уполномочены утверждать нормативы потребления коммунальных услуг?
Нормативы потребления коммунальных услуг утверждаются органами местного самоуправления, а в отношении коммунальных услуг по электроснабжению и газоснабжению – органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
2
4. Производится ли перерасчет платы за коммунальные услуги в случае, если такие услуги предоставляются с ненадлежащим качеством и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность?
При предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, размер платы за каждую коммунальную услугу подлежит изменению в сторону его уменьшения.
При перерывах в предоставлении коммунальной услуги, превышающих установленную продолжительность, а также при проведении 1 раз в год профилактических работ плата за коммунальные услуги при отсутствии коллективных (общедомовых), общих (квартирных) или индивидуальных приборов учета снижается на размер стоимости непредоставленных коммунальных услуг.
5. Каков порядок действий потребителя в случае предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность?
В случае непредоставления коммунальных услуг или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества потребитель уведомляет об этом аварийно-диспетчерскую службу исполнителя в письменной форме или устно (в том числе по телефону). Указанное сообщение подлежит обязательной регистрации в аварийно-диспетчерской службе: сотрудник аварийно-диспетчерской службы обязан сообщить потребителю сведения о лице, принявшем заявку (фамилию, имя и отчество), регистрационный номер заявки и время ее приема.
Основанием для признания исполнителем факта непредоставления коммунальных услуг или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества является:
а) отметка в журнале регистрации заявок – в случае, когда сотруднику аварийно-диспетчерской службы известны причины непредоставления коммунальных услуг или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества;
б) акт о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, составленный по результатам проверки факта непредоставления коммунальных услуг или проверки качества предоставления коммунальных услуг и подписанный потребителем и исполнителем.
В случае, если потребитель и исполнитель не пришли к единому решению относительно качества предоставления коммунальных услуг, то ими определяются новое время и дата оценки качества предоставления коммунальных услуг, на которую приглашается представитель государственной жилищной инспекции и представитель общественного объединения потребителей. По результатам повторной оценки качества предоставления коммунальных услуг составляется акт о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, который подписывается потребителем и исполнителем. Наряду с указанными лицами акт может быть подписан представителем государственной жилищной инспекции и представителем общественного объединения потребителей.
6. На какие виды коммунальных услуг распространяется действие предельных индексов изменения платы граждан за коммунальные услуги?
Предельные индексы изменения платы граждан за коммунальные услуги устанавливаются в отношении всего комплекса коммунальных услуг, включая холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах) и отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).
Основным принципом установления указанных предельных индексов является доступность для граждан совокупной платы за все потребляемые коммунальные услуги, рассчитанной с учетом этого предельного индекса.
Оценка доступности для граждан прогнозируемой платы за коммунальные услуги осуществляется органами местного самоуправления.
7. Производится ли перерасчет платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в случае превышения установленных предельных индексов изменения размера платы граждан за жилое помещение и (или) предельных индексов изменения размера платы граждан за коммунальные услуги?
В случае, если увеличение размера платы граждан за жилое помещение и (или) коммунальные услуги превышает установленные для соответствующего муниципального образования предельные индексы, размер платы граждан за жилое помещение и (или) коммунальные услуги подлежит приведению в соответствие с указанными индексами в течение одного календарного месяца с даты вступления в силу решения органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации об установлении указанных индексов.
При этом, на органы местного самоуправления возложена обязанность произвести пересмотр размера подлежащей внесению платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги и зачесть сумму необоснованно полученных платежей при расчете размера платы граждан в последующий период.
8. Предусмотрено ли осуществление перерасчета платы граждан за жилое помещение и коммунальные услуги в связи с ограничением в 2010 году роста цен (тарифов) на жилищно-коммунальные услуги?
Правительством Российской Федерации органам государственной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления поручено обеспечить приведение роста совокупного платежа граждан за жилое помещение и коммунальные услуги к уровню, не превышающему 25% от аналогичных показателей предыдущего года.
Соответствующие правовые акты (тарифные решения) регулирующих органов должны были вступить в силу не позднее 1 апреля 2010 года. При этом, перерасчет платы за жилое помещение и коммунальные услуги с 1 января 2010 года должен быть произведен только в тех муниципальных образованиях, в которых выявлены нарушения действующего законодательства в области государственного регулирования тарифов, например – превышение установленных предельных индексов.
ение о признании помещения пригодным (непригодным) для постоянного проживания.
На основании полученного заключения соответствующий орган местного самоуправления принимает решение и издает распоряжение с указанием о дальнейшем использовании помещения. Комиссия направляет по 1 экземпляру распоряжения и заключения комиссии заявителю. Решение соответствующего органа местного самоуправления может быть обжаловано Вами в судебном порядке.
Вопрос: Насколько правомерно включение в оплату жилищно-коммунальных услуг затрат на отопление мест общего пользования дополнительно к оплате за содержание и ремонт жилого помещения?
г. Югорск.
Ответ: В многоквартирных домах, оборудованных индивидуальными приборами учета, суммарные показания этих приборов всегда будут меньше показаний общего прибора учета из-за потерь во внутридомовых инженерных сетях и расходов ресурсов на общедомовые нужды.
Порядок изменения размера платы потребителей за коммунальные услуги в соответствии с показаниями приборов учета и распределения общей платы за услуги в многоквартирном доме между всеми потребителями с учетом показаний индивидуальных и общего прибора учета в соответствии со ст. 157 ЖК РФ должен регулироваться правилами предоставления коммунальных услуг, утвержденными Правительством РФ.
Такие правила были приняты 23 мая 2006 года и утверждены постановлением Правительства РФ № 307 от 23.05.2006 "О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам", которое регулирует оплату за потребленные коммунальные услуги в зависимости от наличия либо отсутствия приборов учета (общедомовых, поквартирных).
Собственники помещений в многоквартирном доме вносят плату за приобретенные у ресурсоснабжающей организации количество тепловой энергии, исходя из показаний общедомовых приборов учета.
Причем, оплата за потребленную тепловую энергию производится исходя из среднемесячного объема потребления тепловой энергии на отопление за предыдущий год. 1 раз в год по окончании отопительного сезона размер платы за отопление корректируется в соответствии с показаниями счетчиков.
Таким образом, расход тепловой энергии на обогрев мест общего пользования распределяется между собственниками пропорционально показаниям индивидуального счетчика либо пропорционально площади жилого помещения (в случае отсутствия поквартирного счетчика).
Наниматель оплачивает расход потребленной тепловой энергии исходя из показаний индивидуальных приборов учета, при их отсутствии - по нормативам. Нормативы в домах, оборудованных общедомовыми приборами учета, устанавливаются индивидуально на каждый дом исходя из фактических расходов.
Вопрос: Какие жилые помещения могут быть признаны непригодными для проживания
г. Ханты-Мансийск.
Ответ: Признание домов непригодными для проживания осуществляется в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу".
Признание муниципального жилого помещения непригодным для проживания осуществляется комиссией для оценки жилых помещений, созданной органом местного самоуправления.
Комиссия рассматривает поступившее заявление в течение 30 дней с даты его регистрации. По окончании работы комиссия составляет заключение о признании помещения пригодным (непригодным) для проживания.
На основании полученного заключения соответствующий орган местного самоуправления принимает решение и издает распоряжение с указанием о дальнейшем использовании помещения. Решение органа местного самоуправления может быть обжаловано в судебном порядке. Многочисленными были обращения граждан по вопросам ремонта жилых помещений, в частности ремонта оконных блоков, конструкций полов и т.д.
В соответствии с Постановлением РФ от 30.07.2004 № 392 "О порядке и условиях оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг" эти работы входили в Перечень работ, связанных с текущим ремонтом общего имущества жилых домов и оплачиваемых за счет платы за ремонт жилья. В соответствии с этим Госжилинспекция имела право обслуживающим организациям выдавать предписания на производство данных работ.
В настоящее время вышеуказанное Постановление Правительства отменено.
Принят новый документ, регулирующий содержание и ремонт общего имущества, - Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность".
В соответствии с этим документом в состав работ по обслуживанию общего имущества не входит: содержание и ремонт дверей в квартиры, дверей и окон, расположенных внутри жилого помещения; утепление оконных и балконных проемов, замена разбитых стекол окон и балконных дверей, утепление входных дверей в квартирах. Эти виды работ осуществляются собственниками жилых помещений.
Конструкции полов в жилых помещениях также не относятся к общему имуществу, в соответствии с чем ремонтные работы выполняются собственником самостоятельно.
Наниматель в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 года № 315 "Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения" выполняет текущий ремонт занимаемого жилого помещения, к которому относятся следующие работы: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения).
Вопрос: В средствах массовой информации прочитала о том, что принято постановление Правительства РФ об утверждении формы заявления на перепланировку. Как данный акт влияет на порядок оформления перепланировки?
г. Ханты-Мансийск
Ответ: Заявление на перепланировку или переустройство жилья должно подаваться только по форме, установленной постановлением Правительства Российской Федерации от 28 апреля 2005 года № 266 "Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения". Такая норма установлена статьей 26 Жилищного кодекса, который введен в действие с 1 марта этого года. Именно потому публикуемое постановление стало одним из документов, без которого Жилищный кодекс не мог заработать в полной мере. Отныне все граждане, которые еще только собираются заняться "перекройкой" своего жилья, получают прозрачные и исчерпывающие правила игры. С появлением этого документа уходит в прошлое неразбериха, с которой столкнулись граждане в последние два месяца.
Теперь местным властям по всей России отведен 45-дневный срок на рассмотрение всех поданных документов. А после принятия решения, муниципалитет обязан в течение трех дней выдать документ, который станет основанием для перепланировки или переустройства. Он устанавливает сроки начала и завершения ремонтно-строительных работ, и даже время суток и дни недели, в которые они проводятся.
Кроме того, четко очерчен перечень документов, обязательных для представления в органы власти. В их числе – план перепланировки или переустройства, технический паспорт на квартиру, согласие членов семьи. А если дом является памятником культуры, то нужно получить "добро" от местного управления по охране памятников архитектуры, истории и культуры.
После завершения перепланировки или переустройства акт приемочной комиссии направляется в муниципальный орган, давший санкцию на такие действия. Сведения о "новом облике" жилого помещения затем фиксируются в местных органах по учету объектов недвижимости.
Вопрос: Расскажите, как можно узаконить выполненную перепланировку в жилом помещении?
г. Нижневартовск.
Ответ: До 1 марта 2005 года этот вопрос регулировался постановлением Губернатора Ханты-Мансийского автономного округа от 28.04.1999 № 178 "Об упорядочении переоборудования, перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах" (в редакции постановления Губернатора округа от 20.05.2003 № 102). Лица, осуществившие перепланировку помещений без разрешения, а также с нарушением установленного порядка оформления разрешения, должны были оформить и зарегистрировать ее. Также должны были оформить и зарегистрировать перепланировку лица, имеющие право пользования (собственности) помещениями, перепланировка которых была произведена до возникновения указанного права. Оформление перепланировки осуществлялось межведомственной комиссией, утвержденной главой местного самоуправления.
После 1 марта 2005 года, в связи с введением в действие Жилищного кодекса РФ, собственник (наниматель) жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести его в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, установленным органом местного самоуправления, осуществляющим согласование. Жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью, но только на основании решения суда. Т.е., узаконить ранее выполненную перепланировку или переустройство возможно только в судебном порядке.
В соответствии со ст. 29 ЖК РФ, если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в срок, установленный органом, осуществляющим согласование, суд по иску этого органа при условии непринятия решения о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, принимает решение:
в отношении собственника - о продаже с публичных торгов жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
в отношении нанимателя жилого помещения по договору социального найма - о расторжении договора с возложением на собственника жилого помещения, являвшегося наймодателем, обязанности по приведению жилого помещения в прежнее состояние.
Кроме того, ст. 7.21 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях предусматривает административную ответственность лиц, выполнивших самовольную перепланировку, в виде штрафа в размере от двадцати до двадцати пяти минимальных размеров оплаты труда. Рассмотрение таких административных дел возложено на Государственную жилищную инспекцию.
